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金地集团欲发行60亿公司债 债务融资将升至522亿
发布时间:2015-10-20 19:07:20

被踢出房地产行业第一梯队的“没落贵族”金地集团,在二次冲击600亿元销售目标的催动下,今年拿地、开工均较为积极,对资金的需求也更为强烈。  

1018日晚间,金地集团公告称,公司债券首期发行结束,实际发行规模为30亿元,票面利率为4.18%。同时,金地集团表示,公司计划发行不超过60亿元的公司债已经获批。  

《证券日报》记者根据公司公告和银河证券公布的一份研究报告提供的信息计算,若60亿元公司债发行完毕,金地集团债务融资规模将增至约522亿 元,债务融资加权成本约为6%。若以2015630日资产负债情况为基数,计入此次发行债务后,金地集团资产负债率为67.52%  

更重要的是,与后来者龙湖地产相比,两者2014年销售额均为490亿元,但龙湖的销售回款比率高达90%的水平,金地集团的销售回款率却严重偏低,不得不被迫需要融资性现金流入。  

债务融资升至522亿元  

对于大规模发债原因,金地集团公告显示,本次募集资金扣除发行费用后,将使用 58.305 亿元偿还近期到期的银行贷款,剩余募集资金将用于补充公司流动资金,满足公司未来经营发展对流动资金的需求,有助 于公司业务的开展与扩张、市场的开拓及抗风险能力的增强。  

事实上,这意味着金地集团此次发行新债基本用于偿还旧债务,在补充公司现金流方面助益并不大。  

《证券日报》翻阅金地集团公告获悉,今年上半年,公司主要完成了两笔融资。428日,公司发行第一期中期30亿元,利率为4.9%85 日,公司发行第二期中票25亿元,发行期限为5年,利率为4.6%  

据银河证券9月初公布的一份报告指出,截至2015630日,金地集团债务融资总额为437 亿元,债务融资加权平均成本仅为5.9%。这意味着若此次60亿元公司债发行完毕,金地集团债务融资总额将升至522亿元。而上半年,其在手现金为179 亿元,略低于短期负债和一年内到期的非流动负债之和 190.8 亿元,签约销售额则仅为212亿元。  

“金地集团债务规模可控,净负债率也较为合理。”有业内人士向《证券日报》记者表示,但上半年预收账款为256亿元,同比下降30%,导致公司 将依靠融资性现金流入,这或许是其发行新债偿还旧债的主要原因。不过,因目前公司债票面利率普遍较低,也能在一定程度上降低公司的资金成本。  

根据统计,部分近期发债的企业利率大致在3.5%-8.5%之间,在A股上市房企中,今年已经发行的公司债平均票面利率为 5.65%。其中8月份发债的金融街6年期40亿元债券票面利率为3.84%10年期10亿元债券票面利率为4.2%。而利率相对较高的阳光城6月发行 的一笔13亿元债券,票面利率为8%  

而在2014年发行的A股房企公司债平均票面利率则高达7.56%,其中利率最高的是福星股份去年8月发行的一笔16亿元公司债,利率高达9.2%  

由此可见,用借新债还旧债的方式置换高息债则是房企发债高潮的背后动力。  

有数据显示,年内已经有超过60家上市房企抛出公司债发行计划,预期融资高达2500亿元以上,目前实际累计融资已超过1500亿元,而在 2014年全年只有15家房企融资成功,金额只有235亿元。据Wind统计数据显示,仅在第三季度,就有37家房企相继发布公司债发行预案,募资规模达 1641亿元,较第二季度的394亿元增长了316.3%  

专家表示,发债潮还在继续,利率也随着降息不断降低。根据现在的发债速度,到年底还会有更多的上市房企加入发债大军,预计总额将超过3000亿元。  

在这种融资环境下,金地集团积极发行公司债并不让业内意外,但对金地集团来说,现在最紧要的问题是加快销售步伐,降低库存压力,补充现金流,才能在规模扩张上发力。  

600亿元目标或再度梦碎  

值得注意的是,即使财务较为稳健,但对于昔日”万保金招“第一梯队的一员来说,无论是在销售规模还是利润指标方面,金地集团都被甩在了后面。万科和保利早已跨入千亿元房企的行列,而金地集团的营业收入即使在最高峰也未超过500亿元。  

2015年上半年,尽管净利润同比大增230%,但金地集团仍难回第一梯队。保利地产和万科地产上半年净利润接近50亿元,招商地产逾20亿元,而金地集团只有个位数,为5.2亿元。  

对此,有业内人士曾直言,金地集团在 2009 年之后在拿地方面问题较多,拿地节奏控制不当,成本较高。而在产品线上,在上海推出成本高、定价高但不被市场买账的豪宅,对其业绩扩张和现金流造成压力。  

更重要的是,在2014年冲击600亿元销售目标失败后,不足10%的同比增长率让金地集团的去库存压力加大,尽管今年楼市有所回暖,但要想实现20%同比增长率,完成600亿元销售额仍较为艰难,其上半年去化率仅为25%,据高华证券测算,若想完成600亿元销售额,金地下半年去化率至少需要提升23%  

不过,在600亿元目标的催动下,为了给销售与结算提供助力,金地集团今年拿地积极,也上调了开工、竣工的面积。  

据中银国际的一份报告分析,今年上半年,金地集团拿地248 万平方米,权益面积109 万平方米,权益下降至44%,分别同比增长91%17%;对应拿地140亿元,权益58亿元,分别同比增长119%15%,拿地大幅增长,但权益下 降,可见公司目前拿地积极但又谨慎。而7月份至今,金地集团再度花费近50亿元在一、二线城市拿地。  

此外,上半年,公司将计划新开工面积和计划竣工面积由年初459 万平方米和439 万平方米分别上调至550万平方米和472万平方米,分别同比增长20%8%,助力全年的销售和结算;目前新开工完成228 万平方米,完成计划的41%  

据金地集团公告显示, 2015年前9个月,公司实现签约面积287.4万平方米,累计签约金额390.2亿元。  

但多家机构给出的预测是,2015年,金地集团将实现550亿元销售金额。由此可见,其跨入600亿元阵营的目标有可能将再度梦碎。
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