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经济学者就房价走势展开论战 购房者仍拿不准
发布时间:2012-8-6 0:00:00

房子该买还是该卖?
调控政策未见松动,楼市却“强势”回暖,房价走势使经济学者间展开论战,局势复杂。
长期以来,房价的涨跌始终牵动着无数人的心。最近几天,有关楼市走势的争论再度甚嚣尘上。独立经济学家谢国忠抛出“千万别买房,手上有空房子赶紧卖点”的观点,而经济学家董藩则认为,房地产市场的高速增长还未结束,早买比晚买强。更有人认为,谢国忠和董藩对房价走势观点的不同,或将引发国内经济学界新一轮的有关房价的激烈对赌。
在经济学家对房价展开论战的同时,房价的走势也令百姓感觉迷茫。因为虽然管理层针对房地产行业的调控政策没有丝毫松动,但是从全国楼市来看,7月仍然延续着5月、6月回暖的趋势,成交量上升明显,整体价格也有一定程度的上涨。
面对经济学家对房价走势所持有的截然不同的两种态度,面对房地产调控政策始终没有放松而房价却仍然上涨的矛盾局面,我们现在究竟是应该买房还是卖房呢?什么情况适合买房?什么情况又该卖房?
■案例
该不该买
购房者还拿不准
杨静,今年30岁,在长春市某事业单位任职,老公在长春市某企业工作。夫妻俩每月的工资万元左右,现住一套130平方米的住房,手头攒了点钱,掂量着该投资点啥,研究了近半年的经济形势,两口子打定主意要出手买套房。他们已经与开发商签订了协议,团购长春净月区一套80平方米的房子,3800元/平方米左右,2014年交房后用于出租。他们打听了一下,如今那个地段周边的房价已经6000元左右了。眼看8月中旬就交纳第一笔购房款(总房款的70%)了,但近日网上疯传的一篇独立经济学家谢国忠“房价下跌论”的演讲稿却让她举棋不定,不知如何是好。
谢国忠在演讲稿中称,2020年已经不远了,2015年中国社会将进入老龄化阶段,到2020年人口将会下降,房价下降。现在没有必要去买房子冒险,不要做发财的梦,现在把房子卖了一辈子开心。他还号召有房者赶紧卖房。
“人家谢国忠都在劝有房者赶紧卖房了,我还在准备买房呢。这房价要是不跌也就算了,真要是我刚买完房,房价就跌下来,你说闹不闹心。所以我现在比较犹豫,究竟该不该投资这套房子。”杨静告诉本报记者。
■数据
长春楼市
成交回暖价上涨
“首先,我要声明,不要因为我的身份是开发商,就怀疑我观点的客观性。”就该不该买房子,何时买,记者近日采访了多位开发商,但开发商们在接受本报记者采访时,观点都比较一致。
长春市领秀朝阳房地产项目的副总经理尹洪臣说,虽然有关房价走势的争论很多,但从目前我们掌握的情况看,不论是居民对住房的刚性需求,还是改善性需求都比较强烈。而且就吉林省来说,除了长春市以外,大多数城市、特别是一些县级市的城市化进程还远远不够,所以市场对房屋的需求仍然比较旺盛。
中国房产信息集团克而瑞(中国)长春机构发布的统计数据在一定程度上证明了尹洪臣的观点。进入今年5月份,随着天气转暖,开发商促销优惠打折增加,市场热度继续上升,长春房地产的市场成交量有一定幅度上升。
5月长春市商品住宅总成交面积41.48万㎡,环比上升18.7%;成交套数4111套,环比上升14.5%。2012年6月长春市商品住宅总成交面积48.53万㎡,环比上升17%;成交套数4754套,环比上升15.6%。在房屋成交出现明显回升的同时,长春的房价上涨态势也很明显。统计数据显示,长春市的房价目前已经从7月份第1周的6350元/㎡涨到了7月份第4周的6690元/㎡,一个月内涨幅达到了5.4%。
二手房市场同样出现回暖。长房置换公布的7月份二手房相关数据显示,7月二手房交易量环比6月上升14.06%;按照长房置换公布的信息,7月第二周长春二手房挂牌量环比上升10.43%,交易量环比上升63.16%。
“目前中国正处于经济波动的底部区域,而且经过宏观调控之后房地产价格的涨势也已经趋缓。从发展的角度看,未来经济肯定还是要脱离谷底向上发展的,房地产价格也必然会跟随经济上涨,但是房地产价格的涨势不会再像以前那样迅猛,也不会再像以前那样出现短期内大幅上涨的势头。”长春丰和房地产开发有限公司总经理杨舒越告诉本报记者说。
尹洪臣认为,从目前公布的全国100个城市的房价情况看,绝大多数省会城市的房地产均价都在8000元/平方米以上。而长春作为一个省会城市,6000元/平方米~7000元/平方米的房地产均价并不高,房价相对还是比较合理的。因此,从这样的角度看,长春市的房价还会有上升的空间。
  ■观点碰撞
未来40年
房量仍供小于求
“我要买的那套房子要2014年才交房,距2015年只有1年时间,距2020年也只有6年的时间。人口老龄化之后是否真的意味着城市化进程也将结束,房价下跌成为一种必然呢?”杨静对本报记者表示。
对此,北京大学房地产研究所所长陈国强分析说,谢国忠所说的人口下降应该是就业人口占总人口的比例下降,而不是总人口的下降。在城镇化远远没有结束的背景下,城市人口还会继续增加,对房地产的需求仍然较大。“根据国家统计局发布的数据,目前我国的城镇化率只有51.3%,而国外那些已经完成城市化进程国家的城市化率为75%。同这些国家相比,我国的城市化率还是比较明显的。”陈国强说。
中国城市经济学会副会长牛凤瑞告诉本报记者,中国的城市化进程不可能在短期内完成,大规模农村人口进城的步伐仍然没有停止,按照目前中国城市化的推进速度,要在2050年前后才会结束。“增量需求、改善性需求,以及危旧房改造等几个因素的叠加,导致中国的房地产市场未来40年每年的房屋需求量在15亿至20亿平方米之间,但是现在每年的供给只有不到10亿平方米。由于供给小于需求,所以房价会上涨不会下跌,房子应该买还是应该卖,自然也就一目了然。”牛凤瑞认为。
看租售比
可能会得不偿失
对于该买房还是该卖房,广为流传的重要依据之一就是房屋的租售比。不少房地产中介公司现在也比较热衷于发布租售比。所谓租售比,一般情况下是把它归纳为房屋租金与售价的比例,即每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积房价的比值,也有一种说法认为,是每个月的月租与房屋总价的比值。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一,国际标准通常为1:200到1:300。比值越高,说明房价中的投资需求越大。那么在现实生活中,是否真的可以将租售比这一数据当成是我们买房、卖房的指标呢?
“这种指标对于国外的成熟市场可能比较管用,但对于中国市场却未必有效。”昨日,陈国强向本报记者解释说,虽然国外成熟市场已经运用房屋租售比这个指标多年,但由于中国的房地产市场还不够成熟,不确定的因素仍然有很多,特别是目前在执行的宏观调控政策依然没有松动,因此用房屋租售比作为百姓买房、卖房的重要指标就更没有意义。“由于租房的需求和房屋的供给是不断变化的,所以房屋租售比也在时刻发生着变化。如果将房屋的租售比当成是进行房屋买卖的依据,那么所面临的变动成本就会非常高,很可能会得不偿失。”牛凤瑞对本报记者表示。  
■投资问答
问题一:何时该买房?
答:买自住型住房随时可以出手;买改善型住房要看好实用价值;买投资性住房应三思而后行
忠告:投资性购房,不建议按揭或借钱
本报记者在采访中了解到,由于针对房地产行业的宏观调控政策没有出现松动,加之不时有房价在未来会大幅下跌的声音出现,因此像杨静一样,很多准备购房的人都处于持币观望状态。那么,现阶段究竟该不该出手购房呢?接受本报记者采访的多位经济学家都表示,如果各方面的条件允许,自住型购房者随时可以出手。
吉林大学商学院的博士生导师丁志国告诉本报记者,何时出手,该不该出手,要根据购房目的区别看待。“如果是为了改善自己的居住条件,只要条件允许,什么时候买房都是对的。”丁志国认为,如果是买房用来投资,则要充分考虑房地产项目所处的地段、交通条件、配套措施、未来发展潜力等因素。而且还要考虑用来投资的住房未来准备出售还是出租。如果用来出租,一定要计算好每年所得的租金收益是否能够超过一年期银行存款的收益。如果收益率低于一年期银行存款,还是应该三思而后行。
“如果你要购买的住房是用来自己居住,那么现在就应该果断出手,否则容易错过时机。”北京大学房地产研究所所长陈国强给出了自己的建议。
牛凤瑞表示,百姓为了改善居住条件而买房,这在任何时候都可以考虑出手,不过,在购买改善型住房时一定要充分考虑好实用价值。
“从政策的角度考虑,现在的宏观调控政策并不支持投资性购房,尤其不支持三套以外的购房,因此如果是将购房用来投资,那么还是应该谨慎。”牛凤瑞说,不建议购房者像过去那样,通过银行按揭,或是借钱的方式买入房地产进行投资。
  问题二:何时该卖房?
答:看是否已经达到自己的心理预期,是否有更好的投资项目
忠告:如果卖房所得的资金是闲置不用,就不要轻易考虑卖掉房产,毕竟在今后一段时期内,在城市化进程没有结束前,房价上涨的几率大于下跌
在谢国忠的演讲当中,明确呼吁“有房者赶紧卖房,现在把房子卖了一辈子开心”。“我现在非常迫切地想知道,如何判断用来投资的房子该不该卖掉呢?是否有什么指标可以参考?”采访中,上述问题是一些房屋持有者普遍关心的问题。
多位房地产业内人士均对本报记者表示,并没有这样一个指标存在。“所谓的卖房更多还是指投资型住房,而非自住型住房。其实房屋究竟该不该卖,主要还是要看房屋升值之后的收益情况是否已经达到购房者的心理预期。”对此,牛凤瑞和丁志国等人均表示。
牛凤瑞说,所谓的心理预期,就是当你用30万元购入一套房子,心理预期是升值20万元,那么在这套房子升值到50万元之后,而你又恰好有更好的投资项目,能够带来更高的投资收益,那么就可以选择将住房出售,去投资其他项目。反之,如果你没有其他好的投资渠道,卖出房产之后,只能把卖房款存入银行,那么还不如选择继续出租,以取得高于银行利率的收益。
“如果不是十分急于用钱,或者即便卖出房产之后,卖房所得的资金也是闲置不用,那么还是不要轻易考虑卖掉房产,毕竟在今后一段时期内,在城市化进程没有结束之前,房价上涨的几率大于下跌。”杨舒越表示。
■理财师观点
不应在房地产投入过多资金
交通银行理财师孙凤彪的建议是,以投资为主要目的的人要保持谨慎,毕竟从国外的角度看,居住类房产的投资价值并不是很大,升值潜力比较大的还是以商铺为主。中国目前的房地产投资,是在特定情况下产生的房地产投资价值。个人认为不应该在房地产投资上投入太多的资金。
“基于对风险控制和资产配置合理化方面的考虑,百姓应该适当加大对金融等其他领域的投资。”孙凤彪说。
满5年的房产可尝试出售
“如果购买住房用于自住,那么现在就已经可以买了。目前的房价已经处于相对低位,而且经历了今年6月、7月的两次降息之后,贷款利率已经有所下降,预计下半年还有一降息的机会,这无疑会降低以银行贷款购买房产用于自住者的贷款压力。”浦发银行的理财师刘禹对本报记者表示,如果是投资性购房,则应该更加看重所购房产的价格,投资的目标主要应该是以一些大楼盘针对企事业单位推出的内购房、团购房为主。目前很多内购房、团购房的价格都照周边的房价便宜几千元。
刘禹说,中国房地产的使用周期平均是50年,一般过了五年之后,小区的物业管理、绿化、楼体维护等措施都将开始走下坡路,因此如果是投资房产、而且时间已经超过5年、所处地段和租金等情况都不甚理想,那么则可以尝试刊登出售信息。本报记者孙宪超
政策
4万亿过后还有啥?
2008年,面对危机,中国政府推出了4万亿的投资计划,这些钱主要投向于铁路等基础设施建设。这一政策,可以说在当时起到了立竿见影的效果,投资拉动下的中国经济迅速摆脱了底部,重回高速增长的轨道。而2012年,同样面对危机,政府又会采用什么样的措施呢?
此时,坊间出现了呼吁再度出台“4万亿”的声音,认为只有新一轮的量化宽松货币政策,才能起到作用。甚至,在经济数据不佳的情况下,一些地方性的万亿投资计划纷纷早已出现在传闻中。
“这显然是不现实的。”中信银行总行金融市场专家刘维明对记者说,抛开结果的得失,如果单从数据上来讲,此轮危机并没有2008年来得猛烈,中国经济增速还在7.5以上位置,所以是否需要下这么猛的药,还有待观察。另外,刘维明觉得,当时的4万亿投资虽然暂时止住了经济下滑,还是有一些副作用的,比如房价在2009年以后的蹿升。
持有类似观点的,还有中欧国际工商学院经济学和金融学教授许小年,他甚至更加激烈地认为,4万亿的结果是制造了很多的过剩产能和需要政府费尽力气才压制住的cpi。
而实际上,最高层在这方面也显得更加慎重。7月31日,中共中央总书记、国家主席胡锦涛就公开表示,要将稳增长放在重要位置,继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。
那么,还有什么样的政策,能够达到稳定增长的效果呢?银河证券首席经济学家左小蕾觉得,中国政府应对危机的经验和手段应该说比2008年的时候更加多,准备得也应该更加充分。在她看来,胡总书记提出的加大结构性减税力度、扩大国内需求,改革分配收入等措施,都是很好的措施。
当然,应对危机的手段除了行政调控外,货币手段也是很关键的因素。“央行在上半年已经两次降息,多次降准,这些保持货币供应量的手段,目前看效果应该有所显现。”兴业银行首席经济学家鲁政委觉得,企业经济状况已经企稳,这说明到目前为止,中央的政策正在有效地推进。
不过,受访的多位人士更为看好的是,对应国务院《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》(简称新“36条”),各部委的42个实施细则已经出齐。
鲁政委告诉记者,引导民间资本投资的政策已经制定多年,但落实情况不佳。不过,在目前较为特殊的经济情况下,落实情况有可能会加速。新36条中,包括铁路、能源、电信、核电等重要领域,都对民间资本进行各种形式的开放。并减少行政审批的能环节,为民间资本投资提供有利的环境。一位受访者对记者表示,虽然真正落实需要时间,但这种打破垄断的改革思想已经能够清晰显现。
中国人民大学经济学教授杨万东则认为,稳定增长最核心的因素还是投资,而民间资本投资相比政府投资更有效率,市场化程度也更高,这在当下敏感的经济窗口期,则意义更为重要。
分析
软硬着陆之利弊
要参与这场辩论,先要搞清楚软着陆与硬着陆的标准,以及两种形式最终带来的结果。
一般意义上来讲,我们普遍理解的经济着陆,是指在经济过热、通货膨胀严重的情况下,通过紧缩银根、收缩政府投资等手段、再辅以行政和法律手段,将通货膨胀消除掉。但是,着陆的形势有软硬之分。
吉林大学经济学院副教授丁肇勇告诉记者,教科书上的定义为,经济硬着陆是指,经济增长被破坏,出现经济的停滞不前甚至衰退。具体表现有经济增长为低速或者负增长,人均收入缓慢或者减少,工业产出增长缓慢或者减产,工业指数不景气,出口减少,市场萧凋。
而软着陆则反之,它是指在通货膨胀被解决的同时,经济仍然保持着适当的增长速度,各方面都未受到破坏,国民经济健康运行,平稳地回到适度增长区间。
从这样的定义来看,软着陆明显要好于硬着陆。
不过,教科书中的解释并不十分准确,从各国经济的实际发展过程来看,还存在不同的“解释”。独立经济学家谢国忠在接受记者采访时表示,软着陆中一个非常坏的例子就是日本。这个国家上个世纪90年代地产价格达到疯狂时,作为一个人口只占世界总人口2%的国家,其地产价值一度占世界总产值的40%。而其后的20多年中,虽然经济泡沫没有破灭,没有出现大规模的破产现象,但地产价格以每年7%的速度下滑,累计降幅达80%。日本股市也展开了长达数十年的“长熊”,可见软着陆并非全是好事。
当然,硬着陆也并非都是坏事。丁肇勇说,比如在1997年亚洲金融危机中的韩国。其利用危机借势改革,隔断金融机构和企业集团之间的暗箱操作,肢解和重组了个别企业集团。这一减少行政干预,放大市场作用的思路,虽然令韩国在短时间内经济下降很快,但随后使得韩国的经济结构调整完成,并重新回到了高增长的轨道。而这种情况,不乏出现在新世纪之初,网络泡沫破灭后的美国身上。
现在,问题的关键在于,中国希望出现何种“着陆”?
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