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楼市“金九银十”成色还要看三大“变数”
发布时间:2012-8-28 15:22:55
变数1:国务院督察组终极结论是好是坏?

  变数2:首套房贷利率优惠取消会否跟进?

  变数3:更严厉的房产税新方案何时出台?

  全国房价涨声一片。本月18日,国家统计局公布7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)环比上涨的城市有50个,较6月份翻了一倍。7月份,广州一手住宅79.67万平方米的网签面积,创2010年10月份后的新高。

  然而,7月份的量价齐升仍没能给市场足够的信心。8月2日,网上一条流传的“国家将取消住房预售制度”的消息,令A股市场地产股暴跌,资金纷纷逃离。最近,有银行开始取消首套房贷利率优惠,本月20日,国土资源部官方网站发布消息称,湖南、湖北被列入房产税第二批试点征收范围,更触动社会各界的神经。房地产市场还是没能摆脱“政策市”的标签。

  从目前来看,楼市还存在着三大“变数”,且变数往往会在9、10月份发生(以下的结果,都是预测会否在9、10月份发生),进而影响“金九银十”的成色。

  变数

  1

  国务院督察组终极结论是好是坏?

  在国务院派出的督查组陆续回京后,房地产调控走向再成业界关注焦点。业内预期,这次调研形成的督查结论,将会直接影响政府下一步调控房地产的思路。

  从近期传出的风声来看,督察组的结论偏向乐观:“楼市基本是健康的”、“各地楼市相对稳定,不具备全面反弹的条件”、“形势没有那么严峻”……不必再出台调控新政,只要对现有政策严格执行,遏制好投机、投资,做好保障房,同时加强督查和约谈,就不会有问题。

  在楼市博弈期,各种消息满天飞,在正式结论公布之前,所有的消息都只是传言。建设部政策研究中心主任秦虹日前接受媒体采访时表示,对这一判断“并不知情”。

  参与了此次督查的国家发改委人士,在做完“只要市场不是大幅急剧反弹,就不会调控加码”的表态后,又补充“尽管督查组已经将上述情况汇报给国务院,但毕竟只是初步判断。下一步调控如何走,还得看形势变化”,说明调控依然存在变数。

  ★结果1:不再出台新政

  ●可能性:极大

  ●预期市场表现:“金九银十”再现

  楼市成交活跃的状态将延续至“金九银十”。今年9、10月,广州一手住宅供应量大,买卖活跃程度肯定会有所提高。去年9、10月份的成交惨状不会在今年重演,要想达到2010年“金九银十”的疯狂程度难度也较大,六七十万平方米是比较现实的成交量。

  ★结果2:出台调控新政

  ●可能性:极小

  ●预期市场表现:重演去年惨状

  市场将重新陷入观望,重演去年的惨状。由于9、10月份失收,众多房企难以完成全年销售任务,开发商的资金链再度绷紧,部分房企将陷入困境甚至倒闭,房地产市场将会重新洗牌。

  变数

  2

  首套房贷利率优惠取消会否跟进?

  本月20日,光大银行相关负责人对新华社记者称,该行上海和南京等地分行调整了个人房贷利率优惠政策,取消了8.5折优惠,首套房贷利率为基准利率,二套房贷利率为基准利率的1.1倍。

  好消息是,取消首套房贷利率优惠仅在少数城市进行,尚未全面铺开。光大银行北京分行相关人士称,北京地区暂时没有房贷利率优惠调整计划。与此同时,工、农、中、建、交等大型商业银行没有跟进,目前仍执行首套房利率最低8.5折的优惠。

  坏消息是,在部分城市同时取消首套房贷优惠利率的还有民生银行、深发展、中信银行、兴业银行、招商银行等银行。同时,虽然目前多数银行还在执行原有的优惠,但专家表示,不排除会有其他银行跟进取消优惠的可能。

  ★结果1:少数银行跟进

  ●可能性:一般

  ●预期市场表现:推动成交

  有分析人士认为,取消首套房贷利率优惠的消息,也许是房地产商或中介一种刺激购房的炒作手段。如果只有少数银行跟进,这种炒作可能会真的推动成交,因为买家会担心所有银行跟进,为享受优惠利率,买家加快入市步伐的可能性极高。

  ★结果2:多数银行跟进

  ●可能性:极小

  ●预期市场表现:成交萎缩

  今年楼市成交回暖,房贷利率优惠功不可没,特别对首次置业者来说,8.5折优惠利率,吸引力不可谓不大,一旦大多数银行跟进,首次置业者的买房热情肯定会遭受沉重打击,整体成交将会萎缩。

  ★结果3:没有银行跟进

  ●可能性:极大

  ●预期市场表现:稳定前行

  光大等银行房贷所占的市场份额还没到能左右市场的地步,如果没有更多的银行跟进,市场将会在原来的基础上继续前行。

  变数

  3

  更严厉的房产税新方案何时出台?

  一边是房价上涨,另一边是房产税传闻愈走愈近。本月18日,新华社消息指出,目前开征房产税的技术条件已日渐成熟。另据透露,北京、湖北、四川等省市已就开征房产税正进行密锣紧鼓的准备。

  本月20日,国土资源部官方网站发布信息称,继上海、重庆之后,湖南、湖北被列入房产税第二批试点征收范围。有媒体报道,国家税务总局相关人士透露,虽然湖南、湖北房产税征收细则尚未明确,不过将和上海、重庆的版本有所区别。首先,征收范围将包括个人已购的第二套存量房,但征收税率不会太高;其次,计税依据也将由“沪渝版”的房产原值改为市场评估价,也就是说,对居民几年前买的第二套住房征税时,按现在的市场价计算。业内人士据此表示,正在制订的“两湖版”房产税,其杀伤力比现行的“沪渝版”更大。

  不过,就在当天,“两湖”将试点房产税的消息被撤下。国家税务总局新闻处相关负责人称,并没有关于“两湖”开征房产税的消息。湖南、湖北地税局也否认了房产税试点的说法。

  本月21日上午,湖北省地税局新闻发言人徐正云向《法制晚报》记者表示,房产税改革征收细则正在制定中,但对于具体的征收细节及方案出炉时间还不清楚。记者打听到的消息是,此次试点计税的依据是市场评估价。

  然而,22日午后,湖北省地税局又在官网首页发表声明称,8月21日网传所谓“湖北省地方税务局新闻发言人徐正云证实湖北房产税改革细则正在制定之中”属不实之词。

  ★结果1:新方案出台

  ●可能性:一般

  ●预期市场表现:改善型产品再受重击

  房产税试点城市增加的冲击,市场早已消化。不过,如果房产税出现新方案,且是如市场传言般按市场评估价来征收,并包括已购的第二套存量房,改善型产品将会再受重击。今年“金九银十”,广州楼市大量改善型产品登场,如果这样的消息在9、10月份得到证实,改善型买家将会再度陷入观望。

  ★结果2:新方案流于传言

  ●可能性:一般

  ●预期市场表现:改善型产品受负面影响

  即使房产税新方案的消息再度被否认,对“金九银十”改善型产品仍会有负面影响。因为将来房产税真正实施,不仅有“渝沪版”的可能,也有“两湖版”的可能。(记者 张秀钦) 
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