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广州楼市:“卖一买一” “改善”客很尴尬
发布时间:2012-8-28 15:23:26
广州楼市“限购”细则出台满18个月,随着一手房销售情况不断升温,广州的二手楼市亦趋于回暖,近3个月以来的成交价和成交量均有所回升。眼看市场走出阴霾,部分业主开始调整放盘价格,虽未形成新一轮的反价风,但有业内人士指出,这种市场行情对于一些“卖一买一”的改善型客户会产生一定的影响。“囧啊,自家的房子刚放盘脱手变现,之前相中的二手房业主却又反价,换房置业真的好艰难!”目前,有着迫切改善居住需求的“卖一买一”客户,很容易就陷入这种进退两难的尴尬局面。

  7月改善型买家“卖一买一”多

  业主议价空间再缩窄

  中原地产成交数据显示,今年5、6、7月三个月,广州二手房成交宗数和成交面积较去年同期均有一定幅度的上涨。其中,3个月成交宗数总和同比去年同期增长24.8%,成交面积总和同比增长17.7%。二手房成交均价也有小幅度增长,5、6、7月三个月成交均价同比去年同期约上涨2.1%。而今年5、6、7月三个月环比今年2、3、4月三个月的成交宗数、面积和均价也有一定的增长。5、6、7月三个月成交总数环比2、3、4月三个月上涨34.5%,成交面积环比上涨62.6%,成交均价环比增长3.7%。

  以5~7月广州市二手改善型物业成交量和成交面积为指标综合来看,工业大道南、天河北、东圃、珠江新城、番禺华南新城等板块物业的成交最为活跃。改善型客户再购房时比较看重楼盘的地段、户型、小区内及周边配套、小区是否带学位等几个因素。

  合富置业首席市场分析师龙斌表示,连续降息,楼市环境有所转暖,改善型需求的活跃度有所增加,但限制条件较多,交易节奏相对缓慢。业主心态有所转强,议价空间缩小。部分中心区优质物业的成交价格较上月有所上升,外围区域价格大致持平,带动总体二手楼价小幅走高。此外,据合富置业统计显示,7月成交的改善型买家以“卖一买一”居多,对价格符合预期的物业大多“该入就入”,有部分已经出售原先物业的买家,换房需求较迫切,出手则较果断。

  相对来说,部分计划拥有两套物业的改善买家则较谨慎,会有一定幅度还价,交易节奏也较缓慢。主要受以下三方面因素的影响:一是这部分改善买家的需求不迫切;二是这部分买家大多青睐面积较大、总价较高、地段较好的优质单位,由于这部分物业前期有一定幅度让价,在目前的市况下,“反价”的机会相对较高。部分买家举棋不定,期望价格有所回调,买卖双方暂时陷入拉锯“磨价”阶段;三是部分买家仍担心未来的政策走向,入市略显犹豫。调查发现,除个别急需资金或多套物业的业主外,大部分业主的心态较强硬,几乎没有太大的议价空间,反价现象也有所抬头。

  外地客提“卖一买一”头疼

  市道转好却落涨价怪圈

  满堂红战略管理部经理肖文晓表示,从现阶段成交情况来看,有“卖一买一”置业需求的改善型客户以外地买家居多。在限购令尚未放松之时,名下只有一套房产的外地买家若想改善置业,只能通过“卖一买一”方式去完成。

  可眼瞅着二手楼市破冰回暖,这部分“卖一买一”的改善型买家却不幸落入一个怪圈。从业内人士口中了解到,这部分买家通常是先卖出名下的小户型单位,然后再购入一套三房或以上物业。以目前的行情来看,市内大部分区域的小户型单位的成交情况还是比较活跃,业主只要遵循市场价格,基本不愁卖不出。但由于近期成交趋暖,持有大户型物业的业主却有涨价或惜售的情况出现,而需要顾虑换房置业时间差的“卖一买一”买家则显得更加为难。

  肖文晓分析,在广州,名下有大户型物业放盘的业主,“大多是不差钱的主儿,名下房产也不止两套”。与放售小户型的业主不同的是,除非有资金周转需要急售套现,他们多半不愿意降价或按市场价成交,而且面对楼价上升期惜售心态更为严重,这也令“卖一买一”的改善型买家非常头痛。

  为了凑足换购大房的置业资金,“卖一买一”的改善客只好再调高名下小户型物业的放盘价,无形中便加大了紧盯小户型单位的首次置业者的购房压力。迫于自住需求,部分首次置业者仍会“追涨”买下房屋,而此举又将为刚需型物业的成交均价带来上行压力。长此以往,量价齐升的市况又会反作用于大户型业主的放盘心态,他们的“连小户型都在涨价,我们怎能不涨”惜售心态,将再次令“卖一买一”型客户陷入困窘。

  改善型物业成交热门板块市况

  工业大道南:“卖一买一”客户约三成 金碧三期两房入门价140万元

  据合富置业金三南分行主管黄超群介绍,工业大道南板块的“卖一买一”客户占比大约三成左右,该板块聚集了一批因以小房换大房的改善型买家。

  至于放盘价,靠近地铁口的物业,如鸣翠花园均价约1.8万~1.9万元/m2,大型的成熟楼盘金碧花园三期单位均价约1.9万~2万元/m2。目前,金碧三期60~70平方米的两房单位,入场价约140万元左右,而121平方米的三房单位,入场价约220万~225万元。

  钟村板块:祈福新村“新区”三房入门价110万元

  祈福新村二手楼市场在一手楼带动下,呈现升温的态势。据合富置业祈福三分行主管周俊辉介绍,相中祈福新村的改善型客户多是年轻一族。现在祈福新村的新区三房物业门槛价要110万~120万元,四房总价约150万元,还有一些复式单位,总价在200万元左右。而祈福新村半山物业个别单位可望大夫山森林公园,总价会再高一些。

  由于在番禺买楼客户很多是新广州人,受限购影响,必须把手持的物业“清零”才能再置业。周俊辉建议“卖一买一”型客户可先放售原有物业,再与新业主协商租用一段时间,等落实新房后再搬走。

  天河北板块:三房电梯楼1.7万~2.8万元/㎡ “卖一买一”客户占比一成

  合富置业华标广场分行主管肖锦表示,天河北板块“卖一买一”的客户约占总成交量一成,改善型客户以小房换大房居多。该板块改善型物业入场价,小区楼梯楼三房均价为2万元/m2左右;电梯楼三房如协和新世界一期均价要2.4万元/m2,协和新世界二期均价约2.8万元/m2。如果资金不算充裕,可考虑龙口西路尾段的电梯楼,均价1.7万~1.8万元/m2。

  华南板块:大户型放盘3个月可成交 部分业主小幅度降价

  “大户型物业放盘通常能在3个月以内顺利成交。”据中原地产星河湾分行营业经理李火生介绍,华南板块目前“卖一买一”的改善型客户约30%,目前该板块改善型三房物业起步价要180万~190万元。虽然该板块目前盘源没有中心城区那么紧张,但业主议价空间不大。小户型业主让步很少,大户型由于总价较高,部分业主为促成交易,常有小幅度的降价。

  东圃板块:“卖一买一”买家占三成 反价现象闪现

  据中原地产骏景路二分行高级营业经理莫小萍透露,目前东圃板块“卖一买一”改善型客户约30%左右。对于改善型物业的门槛价,如骏景花园目前最小面积的三房单元总价也要180万元左右。

  由于业主放盘量较少、信心足,令议价空间缩小,部分业主甚至出现反价和惜售的现象,一般卖家放盘两月以内就能实现交易。中小户型业主妥协可能性和议价空间极小,而三房及三房以上较大户型业主则可能愿意小幅度的让步。
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