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易宪容:现房销售试点有望撼动预售制
发布时间:2012-8-28 15:47:14
近日召开的山东省保障性安居工程和房地产调控工作会议上透露,该省全面实行商品房预售资金监管制度,并开展商品住房现房销售试点。消息一出,再度引发各界对商品房预售制度的讨论。 

  我们看到,十几年来中国住房市场之所以能够快速发展与繁荣,就在于两金融工具的创新。一是住房预售制度;二是住房按揭贷款。它们分别给住房的供给与需求提供了有效的金融杠杆。 

  可以说,在国内房地产市场发展初期,住房预售制度的设立,目的为了扶持成长中的房地产开发企业,降低房地产行业的进入门槛,鼓励更多企业进入房地产,增加更多的住房供给,以保证中国的住房制度改革得以成功。 

  但从十几年的实践经验来看,由于中国住房预售制度是采取选择性学习引进,从而是一种单边风险承担机制,即该制度运行风险只是购买住房者、银行等单边承担,房地产企业则只是获利而不承担该制度运行的任何风险。 

  因此,改善现有的住房预售制度是当务之急。可以说,山东规划采取商品房的现房销售试点,是取消或改进现行的住房预售制度的一种方式。新的住房销售制度试行,对当前住房市场的影响不可小视。 

  首先,它意味着住房预售制度将面临重大的改革。当现房销售试点取得经验之后,国内住房预售制度不仅会改进,而且会重新定位、重新界定其功能及设立住房预售制的新机制,从而改变当前住房预售制的单边风险承担机制。 

  其次,中国住房市场经过十几年的发展,房地产企业在这个过程中得到很快的发展与壮大,其对银行资金依赖程度越来越低。因此,对于这些企业来说,住房现房销售不会对它们造成多大的资金压力;对于那些进入的小企业,则可以通过这种制度改变强化市场竞争,从而实现房地产企业的优胜劣汰。 

  第三,住房现房销售试点可以降低购买住房的多重风险。比如,降低住房产品质量风险,购买者可以直接判断购买住房质量以及房价调整的风险。当房价上涨时,住房预售制对购买住房者有利,但房价下跌,房价调整的风险都会暴露出来,最近发生的许多"房闹"事件都与住房预售后房价下跌有关。住房市场的风险分担开始平衡。 

  第四,住房现房销售不仅要对房地产企业进行优胜劣汰,从而使得没有资金实力的企业难以进入市场,而且也会改变房地产企业行为方式,减少房地产企业对住房价格炒作与对住房销售的垄断定价,促进住房市场价格回归理性。
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