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湖南房地产业发展评价分析
发布时间:2015-9-17 9:31:11

房地产业是国民经济的基础行业。近年来,随着我国市场化改革的不断推进,经济社会快速发展,城镇化进程不断加快,房地产业得到迅猛发展。2008年以来,湖南房地产业规模快速扩大,结构不断优化,市场地位日益凸显,成长为国民经济的支柱型产业。与此同时,房价持续高涨,显现出房地产业市场供应体系、调控体系、住房保障体制和市场需求等还存在一系列的问题,影响到了房地产业的协调可持续发展。尽管房地产市场的“黄金时代”已经过去,房屋存量较大,但从中长期来看,湖南房地产业的发展前景依然广阔,城镇化、棚户区改造、产业发展、居民生活水平不断提高等因素将助力湖南房地产市场平稳健康发展。 
  一、湖南房地产市场发展状况 
  (一)企业规模迅速扩大。一是房地产开发企业个数增加。2013年底,湖南房地产开发企业发展到3739家,5年间在高基础上仍增加了143家,平均每年增加29家。 二是企业资产逐步扩大。2013年末,企业总资产达到9412.61亿元,是2008年末的2.85倍,平均每个企业资产2.52亿元,比2008年末增加1.6亿元,增长174.5%。三是从业人员增加。2013年末,全省房地产开发企业从业人员攀升至109144人,比2008年末增加了13544人。 
  (二)房地产开发投资规模快速增长。一是房地产开发投资规模持续快速增长。2008年,全省房地产开发企业开发投资规模为4744.2亿元,完成开发投资955.92亿元,2013年,全省房地产开发投资规模为14209.82亿元,是2008年的3倍,年均增长24.5%,完成开发投资2628.32亿元,是2008年的2.75倍,年均增长22.4%。二是房地产开发投资资金来源规模逐步扩大。房地产开发投资资金来源指房地产开发企业在本年内收到的可用于房地产开发和经营的各种资金来源之和,按资金来源结构可分为国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金(定金及预收款、个人按揭贷款)等。2008年湖南房地产开发企业开发投资资金来源1093.46亿元,2013年为3592.27亿元,是2008年的3.29倍,年均增长26.9%,年均增速比房地产开发完成投资额年均增速高4.5个百分点。 
  (三)商品房施工面积、新开工面积提高。2008年底,全省商品房屋施工面积10715.54万平方米,2013年底达到25400.09万平方米,是2008年底的2.37倍。2008年,湖南商品房新开工面积4231.36万平方米,之后逐年攀升,2012年有所下降,2013年又大幅提高,达到8869.13万平方米,是2008年的2.1倍,年均增长16%。 
  (四)商品房竣工量翻番、房屋造价快速攀升。2008年,全省商品房竣工面积2393.84万平方米,2013年为4393.76万平方米,是2008年的1.92倍,年均增长13.9%。2008年,全省商品住宅竣工16.23万套,2013年为32.24万套,是2008年的1.99倍,年均增长14.7%。随着各类建房成本的不断提高,商品房竣工价值在2013年达到1157.16亿元,是2008年的3.61倍,年均增长29.2%,增速比商品房竣工房屋面积年均增速高出15.3个百分点。2008年,全省竣工商品房平均造价为1341元/平方米,2013年达到2519元/平方米,是2008年的1.88倍,5年间增加了1178元/平方米,年均增加236元/平方米。 
  (五)企业购置土地价格上扬。2008年,全省房地产开发企业购置土地面积高达2040.43万平方米,此后每年则在1000-1400万平方米之间波动,2013年为1327.64万平方米。在购置土地面积平稳波动的情况下,商品房施工规模不断攀升,说明土地利用率越来越高。2008年,房地产开发企业购置土地均价仅为729元/平方米,2013年则迅速上扬至1852元/平方米,是2008年的2.54倍,5年间增加了1123元/平方米,年均增加225元/平方米。 
  (六)商品房销量逐年攀升。2008年,全省商品房销售面积2655.51万平方米,2013年为5952.38万平方米,是2008年的2.24倍,年均增长17.5%。2008年商品房销售额611.33亿元,2013年为2525.64亿元,是2008年的4.13倍,年均增长32.8%,增速比商品房销售面积年均增速高出15.3个百分点。 
  二、湖南房地产开发结构分析 
  (一)企业组织与结构情况。一是登记注册类型以有限责任公司和私营企业为主。2013年末,全省3739家房地产开发企业中,私营企业和有限责任公司共3267家,占全省开发企业的比重为87.4%,其中,私营企业1623家,占总数的43.4%;有限责任公司1644家,占44%。二是拥有一、二级资质的房地产开发企业增加。2013年末,全省房地产开发企业资质等级为一级和二级的共255家,比2008年末增加了71家,占房地产开发企业的比重为6.8%,比2008年提高1.7个百分点;三级的1710家,占45.7%;四级的521家,占13.9%;暂定和其他1253家,占33.5%。 
  (二)开发投资结构情况。一是开发投资以商品住宅投资为主,但商办用房投资占比增加。从投资用途结构看,2013年湖南商品住宅投资1845.81亿元,是2008年的2.63倍,占房地产开发投资的比重为70.2%,比2008年下降3.4个百分点;办公楼投资89.64亿元,占房地产开发投资的比重为3.4%,比2008年提高1.1个百分点;商业营业用房投资为351.15亿元,占房地产开发投资的比重为13.4%,比2008年提高4.3个百分点。二是商品住宅投资中以中等户型住宅投资为主,小户型住宅占比增加。从户型结构看,2013年商品住宅投资中,90—144平方米住宅投资1127.94亿元,占比为61.1%,比2008年提高0.8个百分点;90平方米及以下住宅投资385.38亿元,占比为20.9%,比2008年提高5.8个百分点;144平方米以上住宅投资332.49亿元,占比为18%,比2008年下降6.6个百分点。三是房地产开发的资金来源中自筹资金占比下降,销售回款占比提高。2013年,房地产开发企业到位资金中,国内贷款到位533.15亿元,占比为14.8%,比2008年下降2.5个百分点;房地产开发企业自筹资金到位1215.39亿元,占比为33.8%,比2008年下降12.8个百分点;其它资金来源(定金及预收款、个人按揭贷款)1804.57亿元,占比为50.2%,比2008年提高14.8个百分点。 
  (三)商品房销售结构情况。一是住宅销量占比高达九成。2013年,全省商品住宅销售面积5411.48万平方米,是2008年的2.24倍,年均增长17.5%,与商品房销售面积增速持平,占全部商品房销售面积的比重为90.9%,与2008年持平;住宅销售额2114.97亿元,是2008年的4.15倍,年均增长32.9%,比商品房销售额增速高0.1个百分点,占全部商品房销售额的比重为83.7%,比2008年提高0.3个百分点。办公楼销售面积78.72万平方米,占全部商品房销售面积的比重为1.3%,比2008年提高0.3个百分点。商业营业用房销售面积和343.63万平方米,占全部商品房销售面积的比重为5.8%,比2008年下降1.3个百分点。二是中等户型住宅销量占比大幅提升。2013年,住宅销售中,90-144平方米住宅销售面积3632.93万平方米,是2008年的3.03倍,年均增长24.8%,比住宅销售面积年均增速高7.3个百分点;占住宅销售面积的比重为67.1%,比2008年高17.3个百分点。90平方米以下住宅销售面积752.83万平方米,占住宅销售面积的比重为13.9%,比2008年提高1.2个百分点。144平方米以上住宅销售面积1025.73万平方米,占住宅销售面积的比重为19%,比2008年下降18.6个百分点。 
  三、湖南房地产市场发展中存在的问题 
  (一)房地产开发企业规模相对较低。从资产看,2013年,全省房地产企业总资产为9412.61亿元,平均每个企业资产为2.52亿元,而2012年全国平均每个企业资产已达到3.92亿元,全省仅为全国2012年平均水平的64.3%。从利润看,2013年,房地产开发企业营业利润240.05亿元,平均每个企业的营业利润642.01万元,而2012年全国平均每个企业营业利润已达667.86万元,全省尚未达到2012年全国的平均水平。从增加值看,2013年,房地产业增加值占GDP比重仅为2.6%,比2008年低0.3个百分点,比全国平均比重低3.5个百分点。 
  (二)去库存化压力逐步增大。2013年末,全省商品房待售面积2219.95万平方米,是2008年底的4.81倍(2011年之前为空置面积),比2008年末多出1758.17万平方米,年均增加351.63万平方米,年均增长36.9%,比商品房销售面积年均增速高19.4个百分点。从结构来看,住宅待售面积1563.76万平方米,占全部商品房待售面积的比重为69.4%,比住宅施工面积占全部商品房施工面积的比重低7.7个百分点。从时间来看,待售1-3年房屋面积最大,为1312.87万平方米,占全部待售面积的58.3%,待售3年以上房屋面积占全部待售面积的比重则为5.1%。 
  (三)房价上涨较快。近年以来,全省工业化、城镇化快速推进,居民对住房的刚性需求强劲;加上房地产市场信息的非对称性、金融的广泛参与和大量资金的输入所引发的投资甚至投机行为,使得全省房地产业在利益相关者相互博弈中迅猛发展,房价不断攀升,甚至超出普通消费者的经济承受能力,不少人被市场边缘化。 2008-2013年,全省商品房屋均价年均增长13%,比全国平均增速高2.6个百分点;其中,住宅均价年均增长13.1%,比全国平均增速高2.8个百分点。省会长沙市商品房屋均价年均增长13.7%,略高于全省平均水平。 
  四、促进湖南房地产业可持续发展的思考 
  (一)建立健全房地产市场调控长效机制。根据国务院和省委省政府的统一部署,建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局。结合货币政策调整、户籍改革、不动产登记试点、棚户区改造等政策,全面推进全省房地产调控长效机制的建设步伐。继续去行政化,发挥市场的决定性作用。政府应全面清理和取消以抑制住房需求为取向的房地产宏观调控政策,并保持市场稳定,同时,也要避免出台大规模刺激政策,要侧重房地产转型和结构调整,支持自住型合理需求,保障居民的居住权利。 
  (二)因地施策,合理制定土地供给计划。当前,全省各地区之间、市和县之间的房地产市场发展状况差异较大,市场供求关系各不相同,土地储备状况也有很大差别。要实现房地产市场的精准分类调控,就需要加大对各地区的调研和监测分析,从土地出让市场上进行平抑。对于明显供大于求的地区,要放缓土地供给,着重消化存量;对商品房结构有所偏颇的地区,要在土地出让结构上加以优化;对需求增长旺盛的地区,要适当加快土地出让节奏,避免因开发量的减少导致房价的过快增长。 
  (三)加快城镇化进度、加大城市配套建设力度。新型城镇化是湖南房地产市场发展的坚实后盾和潜力所在,应根据国务院和省委、省政府有关规定,大力推进以人为核心的新型城镇化建设进程,加快城市棚户区改造步伐,提高实现公共服务均等化。进一步加大基础设施建设力度,完善商业、教育、医疗等各项配套设施,提高城市的宜居度和住宅小区的舒适度,大力发展相关产业,出台相关措施,鼓励产业和人员向城市和中心镇集聚。大力推进住宅产业化,降低生产成本的同时提高房屋质量,引导行业健康发展。 
  (四)引导多样化房地产发展。一是要适应市场需求变化,加快推进多样化建设,鼓励货币化补贴安置拆迁户,结合棚户区和城中村改造,刺激市场刚性需求,消化存量住房;二是要提升房地产开发品质,激活消费者以小换大、以旧换新的改善性住房需求;三是要调整房地产结构,大力发展商业地产、旅游地产、工业地产、养老地产。 
  (五)房企主动适应调整、提高竞争能力。作为房地产市场经营主体的各开发企业要进一步认清形势,不失时机地根据宏观调控的新要求和市场变化的新形势,主动、及时地调整企业发展战略和市场营销策略。房地产开发企业在“量”的积累后,应更加重视“质”的增长,通过对管控模式、产品结构、区域布局、融资渠道等多管齐下的全面优化,使产品精品化和标准化,树立企业品牌,不断进取创新,增强企业发展的可持续性。

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